Wer einen Hausbau plant, den interessiert ganz vordergründig, wie viel Platz er in den einzelnen Räumen zur Verfügung hat. Aber auch wer ein Immobilie oder eine Wohnung kaufen oder mieten möchte, will wissen, was für Raumgrößen und Flächen er in den Geschossen bzw. Räumen nutzen kann. Wer sich zum ersten Mal damit befasst, stößt schnell auf die unterschiedlichsten Flächenbezeichnungen und muss sich meist erst einmal klar machen, was es damit genau auf sich hat.
Die korrekten Flächenangaben sind nicht nur nötig, um richtig planen zu können und später auch all das im neuen Haus am dafür vorgesehenen Platz unterzubringen, was man sich vorgestellt hat. Die Flächenangaben für Gebäude und Wohnungen liefern auch ganz konkrete Hinweise zu Bau-, Kauf- oder Mietkosten.
Man kann damit bereits im frühen Stadium beim Planen einer Baumaßnahme die Baukosten abschätzen und seinen Finanzierungsbedarf ermitteln, man bekommt einen Überblick über zu erwartende Mieteinnahmen oder aufzuwendende Mietausgaben und ebenso über mögliche Renditen beim Kauf oder Verkauf eines Objektes.
Wer also Musterhauskataloge und Baupläne wälzt oder Kaufangebote vom Immobilienmakler auf dem Tisch hat, dem fallen Begriffe wie Wohnfläche, Nutzfläche oder Mietfläche sofort ins Auge. Was aber sagt nun jede einzelne Flächenzahl genau aus? Wofür ist sie wichtig und worauf muss ich achten?
Grundfläche
Mit Grundfläche wird im baurechtlichen Sinn die flächenhafte Ausdehnung eines Gebäudes bezeichnet. Zur Bestimmung der Grundfläche werden in der Regel die äußeren Abmessungen vom Keller bzw. vom Erdgeschoss herangezogen.
Aber auch die wirkliche Fläche eines Raumes, wie sie oft als m²-Zahl in Bauplänen angegeben ist und sich im einfachsten Fall aus Länge des Raumes mal Breite des Raumes errechnen lässt, wird als Grundfläche bezeichnet.
Mit der Grundfläche eines Gebäudes hängt eine weitere Kennzahl, die für künftige Bauherren von Bedeutung ist und eventuell den Ausschlag für oder gegen einen Grundstückskauf gibt – die sogenannte
Grundflächenzahl
Als Verhältnis der maßgebenden Fläche des Baugrundstücks zur Grundfläche des Gebäudes gibt diese Kennzahl vor, wie viel von der Fläche des Grundstücks bebaut werden darf. Die Grundflächenzahl (GRZ) wird von der jeweiligen Kommune festgelegt und steht im Bebauungsplan.
Je größer diese Kennzahl ist, desto mehr Geld können Verkäufer für ihr Grundstück bekommen, denn umso mehr Fläche darf bebaut werden. Ist die Grundflächenzahl beispielsweise 0,40, so bedeutet dies, dass höchstens 40 Prozent der Grundstücksfläche überbaut werden dürfen.
Auf dieser Fläche muss dann alles geplante, wie Haus, Garage, Terrasse und eventuelle Wege, untergebracht werden, wobei je nach Kommune hierbei auch Ausnahmen möglich sind. In der Regel ist die Grundflächenzahl auf einen Faktor von 0,80 begrenzt.
Geschossflächenzahl
Ebenfalls im Bebauungsplan findet der zukünftige Bauherr eine weitere Kennzahl, die Einfluss auf die Gebäudeabmessungen hat – die Geschossflächenzahl, die das Verhältnis zwischen Grundstücksgröße und Geschossfläche angibt. Sie sagt damit aus, welche Geschossfläche für das Baugrundstück zulässig ist.
Eine Geschossflächenzahl von 0,8 gibt dabei vor, dass beispielsweise bei einem 1000 Quadratmeter großem Grundstück eine Geschossfläche von 800 Quadratmetern erlaubt ist, die der Bauherr auf mehrere Vollgeschosse verteilen kann. Dazu befindet sich im Bebauungsplan noch eine römische Ziffer, ist die zum Beispiel III, dann dürfen die zulässigen 800 Quadratmeter auf drei Etagen aufgeteilt werden.
Wohnfläche
Bei der Wohnfläche befindet man sich nun innerhalb des Hauses. Sie umfasst alle Räume, die zu einer konkreten Wohnung gehören, wobei auch Balkon, Terrasse, Wintergarten oder Dachgarten dazugehören. Besonders für Mieter ist die Wohnfläche entscheidend, weil anhand dieser Größe meist die Betriebskosten verteilt werden.
Die Wohnfläche wird nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet und ist in der Regel kleiner als die Grundfläche, die in den Bauplänen angegeben ist. Das kommt daher, dass nach der genannten Verordnung nur Räume mit einer Höhe von mindestens zwei Metern komplett in die Flächenberechnung eingehen, alle Räume mit einer Höhe zwischen einem und weniger als zwei Metern dagegen nur zur Hälfte.
Für Raumteile unter einem Meter Höhe bezahlt man meist keine Miete. Auch Terrassen- oder Balkonflächen werden nur teilweise berücksichtigt – nach der WoFlV nur zu einem Viertel bis maximal zur Hälfte der Grundfläche.
Mietfläche
Die Mietfläche im Bezug auf Wohnungen entspricht in etwa der Wohnfläche, eine besondere Rolle spielt diese bei Gewerbemietverträgen.
Nutzfläche / Nutzungsfläche
Unter der Nutzfläche versteht man alle Flächen, die der Zweckbestimmung des Bauwerks dienen. Bei Wohngebäuden ist das in erste Linie die Wohnfläche, aber ebenso gehören Lagerflächen in Kellerräumen dazu, wenn Mieter sie nutzen dürfen und dies so im Mietvertrag vereinbart ist. Auch gemeinschaftlich genutzte Räume wie Trocken- und Abstellräume, Waschküchen, Speicher oder Fahrradkeller gehören zur Nutzfläche.
Wichtige Flächenangaben für Hausbau, Hauskauf oder Mieten,
