Für den Bau eines Eigenheims braucht der Bauherr eine genaue Aufstellung aller anfallenden Kosten, die im Bauprozess entstehen können. Dabei sollte bedacht werden, dass der Bau eines Eigenheims selten ohne Probleme vorangeht. Ohne in Pessimismus zu verfallen und ständig auf Baumängel sind zu warten, sollte man zumindest einplanen, dass es auch mal Schwierigkeiten geben kann und nicht immer nur alles wie gewünscht läuft. Bauherren sollten daher in einen Zahlungsplan auch eine gewisse Summe für Kosten, die durch Baumängel entstehen, einrechnen.
Die Zahlung der letzten Rate an das Bauunternehmen und die Bauabnahme
Sind die Wände verputzt, ist das Dach gedeckt und Fenster und Türen eingebaut, steht die Bauabnahme an. Sie entscheidet darüber, ob das Haus ordentlich gebaut wurde, alle Arbeiten ordentlich ausgeführt sind und der Bauauftrag erfolgreich abgeschlossen ist. Brachte die Bauabnahme keine Mängel zu Tage, muss der Bauherr zahlen. Es wird die letzte Rate des Werklohns fällig.
Es finden sich immer öfters Bauunternehmen, die in ihren Verträgen, die letzte Rate des Baulohns vor der Bauabnahme überwiesen haben wollen. Von solchen Verträgen hält die Verbraucherzentrale Bremen gar nichts. Sie sind ein Verstoß gegen geltendes AGB-Recht. Der Bauherr sollte so einen Vertrag nicht abschließen. Denn wer Mängel an seinem Haus entdeckt, nach dem alle Raten gezahlt wurden, läuft dem Geld hinterher. Ein Vertrag bei dem das Bauunternehmen in Vorleistung geht, wie es das Gesetz vorsieht, ist besser.
Die Insolvenz des Bauherrn
Der Bauunternehmer fürchtet, dass der Bauherr pleite macht. Dann ist er in Vorleistung gegangen und hat hohe Kosten, aber der Baulohn wird nicht mehr gezahlt. Deshalb versucht er sich abzusichern. In der Regel wird ein Kompromiss gefunden, so dass bei der Fertigstellung eines Bauabschnitts eine Zahlung an das Bauunternehmen fällig wird. Selten sind die oben genannten Verträge, bei denen die letzte Rate vor Bauabnahme fällig wird.
Mängel im Schlüsselfertigbau
Im Schlüsselfertigbau ist der Partner des Bauherrn die Baufirma, und kein Architekt ist mit der Planung und Überwachung beauftragt. Es gibt niemanden der für den Bauherrn überprüft, ob der Zahlungsplan mit dem Bauablauf übereinstimmt und die Abschlagsrechnungen dem Zustand des Bauprozesses entsprechen. Hat der Bauherr den bautechnischen Kriterien, die vom Bauunternehmen festgelegt werden, und dem Zahlungsplan zugestimmt, sind diese gültig.
Ein Laie ist mit den technischen und finanziellen Details überfordert und kann diese nicht kontrollieren. Deshalb ist es notwendig einen Sachverständigen zur Prüfung vor Vertragsschluss hinzuzuziehen. Fehler in der Planung werden so aufgedeckt. Es wird geklärt, ob Material und Technik den Berechnungen entsprechen.
Was tun, wenn ein Vertrag abgeschlossen wurde, bei dem die letzte Rate vor der Bauabnahme fällig wird?
Nun ist in jeder Bauphase Wachsamkeit wichtig. Der Bauherr muss sich aktiv bemühen, Mängel zu erkennen. Wenn nicht anders möglich, sollte ein Sachverständiger hinzugezogen werden. Solange noch nicht alle Raten gezahlt sind, kann der Bauherr erfolgreich reagieren. Er kann sich den Druckzuschlag zunutze machen. Das heißt, dass Mängel den Wert des Hauses mindern und der liegt unter dem Pauschalpreis, der für das Haus gezahlt werden soll. Die Differenz kann der Bauherr zurückhalten, bis die Mängel beseitigt sind.
Es kann vorkommen, dass die Baufirma auf den Betrag verzichtet und die Mängel nicht beseitigt. Das Baurecht erlaubt in dem Fall dem Bauherrn, die doppelte Summe oder in bestimmten Fällen sogar ein Vielfaches der Differenzsumme einzubehalten.
Schwierig wird es, wenn Mängel entdeckt werden und die letzte Rate der Bausumme ist bereits gezahlt. Zwar kann der Bauherr den Rechtsweg einschlagen, denn Klauseln, die die vollständige Zahlung vor Bauabnahme verlangen, sind rechtsunwirksam.
Viele Bauherrn scheuen den Rechtsstreit, da das Bauunternehmen die Schlüsselübergabe im Falle eines Rechtsstreit verweigern kann. Ein Rechtsstreit dauert lange und das ist vor allem dann besonders ärgerlich, wenn der Bauherr solange nicht in sein Haus kann.
Nachfrist bei Mängelfeststellung
Werden bei der Bauabnahme Mängel festgestellt, sollte der Bauherr sofort nach der Abnahme eine Frist für die Nachbesserung stellen. Wird die Frist nicht eingehalten, kann der Bauherr Schadensersatz verlangen oder er lässt die Mängel von einem anderen Bauunternehmen beheben und das Vertragsunternehmen muss die Kosten zahlen.
Mängel beim Hausbau - auf den Zahlungsplan achten,
