Wer Mieter ist, sollte seine Betriebskostenabrechnung genau unter die Lupe nehmen. Oft finden sich hier nicht stimmige Posten oder versteckte Kosten, die eigentlich nicht zu Lasten der Mieter gehen dürfen. Örtliche Mietervereine schätzen, dass etwa jede zweite Betriebskostenabrechnung in Deutschland falsch, nicht vollständig und nicht nachvollziehbar ist.
Fehlerhafte Abrechnungen sind keinesfalls eine Domäne von Privatvermietern, auch professionelle Hausverwaltungen machen Fehler bei der Jahresabrechnung der Nebenkosten. Ungerecht verteilte Kosten unter den Hausparteien sind ein häufiges Manko.
Auch beim richtigen Abrechnen von Modernisierungskosten kommt es oft zu Ungereimtheiten. Dahinter steckt meist weder böse Absicht noch kriminelle Energie, sondern schlicht und einfach die Tatsache, dass die rechtlichen Bestimmungen in Deutschland, die die Betriebskosten regeln, sehr kompliziert und teilweise unübersichtlich sind.
Die Frist für das Einlegen eines Einspruchs
Wer Unklarheiten und Fehler in seiner Betriebskostenabrechnung entdeckt, hat vier Wochen Zeit, um Einspruch einzulegen. Wichtig beim Prüfen der Abrechnung ist der Vergleich, welche der Posten sich im Hinblick auf die Vorjahresabrechnung überdurchschnittlich verteuert haben.
Kommt es zu unerklärlichen Anstiegen, sollte man beim Vermieter oder der Hausverwaltung nachfragen. Auch dann, wenn Posten auftauchen, die unverständlich oder mit nicht eindeutigen Bezeichnungen versehen sind. In diesem Zusammenhang haben Mieter auch das Recht, in Originalrechnungen und – belege Einsicht zu nehmen und gegen eine Gebühr sogar Kopien zu erhalten.
Änderungen bei Heizung und Warmwasser, die bei der Abrechnung am stärksten zu Buche schlagen, sind hingegen oft leicht nachvollziehbar. Hier macht es sich rasch bemerkbar, wenn etwa der Energiepreis steigt oder der individuelle Verbrauch größer wird. Deutliche Veränderungen beim Öl- und Gaspreis können sich bei der Abrechnung schnell einmal durch ein Plus von bis zu zehn Prozent und mehr bemerkbar machen.
Was nicht in die Abrechnung rein darf
Fantasieposten haben in der Betriebskostenabrechnung nichts verloren. Die Betriebskostenverordnung listet exakt auf, was weiter verrechnet werden darf. Was außerhalb dieser Regelung am Ende des Jahres abgerechnet werden darf, muss im Mietvertrag festgelegt sein.
Ist es nicht angeführt, darf es in der Endabrechnung auch nicht abgerechnet werden. Falls der Vermieter nach dem Abschluss des Mietvertrags neue Posten weiter verrechnen möchte, kann er das nur, wenn sein Mieter diesen Änderungen zustimmt.
Wird im Mietvertrag eine Betriebskostenpauschale festgelegt, können auch bei einem höheren Verbrauch keine zusätzlichen Betriebskosten abgerechnet werden. Umgekehrt kann der Mieter, auch wenn er in Sachen Betriebskosten sparsam wirtschaftet, keine Rückzahlungen verlangen.
Richtig Einspruch einlegen
Wer Einspruch einlegt, sollte genau definieren, um welche Posten es geht. Ein pauschaler Vorwurf, dass die Abrechnung falsch sein müsse, bringt nichts, wie bereits der Bundesgerichtshof in einem Urteil feststellte.
Ewig warten muss man auf seine Jahresabrechnung übrigens nicht. Der Gesetzgeber sieht vor, dass der Vermieter 12 Monate Zeit hat für die Vorlage der Jahresabrechnung. Trudelt die Abrechnung beim Mieter später ein, hat der Vermieter Pech gehabt. In diesem Fall kann der Mieter etwaige Nachforderungen einfach ignorieren.
Betriebskosten – was gehört dazu?
Zu den Posten, die zu den Betriebskosten gehören und demzufolge vom Vermieter abgerechnet werden können, gehören beispielsweise:
die Grundsteuer, Kosten für Wasser, Entwässerung, Heizung, Warmwasser, Müllabfuhr, Schornsteinreinigung, Straßenreinigung, Winterdienst, Hausreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart, maschinelle Wascheinrichtungen, Gemeinschaftsantenne und Verteileranlage für ein Breitbandkabel, Betriebskosten für den Aufzug – sofern vorhanden müssen dafür dann auch alle Mieter zahlen, auch die, die im Erdgeschoss wohnen.
Wohnen zur Miete - Damit die Betriebskostenabrechnung stimmt,
