Ein Hausbau ist mit dem Abschluss verschiedener Verträge verbunden, die für den sachunkundigen Hauserwerber oft Risiken mit sich bringen. Der Laie sollte deshalb die Verträge prüfen lassen, weil Formulierungen sich als Vertragsfallen entpuppen können.
Der folgende Artikel gibt einen kurzen Überblick über die möglichen Probleme, welche den Bauherr oder Hauskäufer erwarten.
Den Vertrag prüfen
Vor der Unterschrift sollte der Bauherr oder Hauskäufer den Vertrag gründlich prüfen. Der Immobilienerwerber muss die Regelungen des Werk- oder Kaufvertrages, wie sie im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) stehen, kennen.
Diese Regelungen des Kaufvertrages finden sich in den §§ 433 bis 479 BGB. Der Kaufvertrag besteht aus zwei übereinstimmenden Willenserklärungen. Der Verkäufer verpflichtet sich dem Käufer das Recht über den Kaufgegenstand zu verschaffen und der Käufer verpflichtet sich, den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und den Kaufgegenstand anzunehmen.
In den §§ 631 bis 651 BGB finden sich die gesetzlichen Regeln für den Werkvertrag. Beim Werkvertrag handelt es sich um einen privatrechtlichen Vertrag, der den gegenseitigen Austausch von Leistungen regelt. Ein Vertragspartner verpflichtet sich gegen eine Vergütung ein Werk für den zweiten Vertragspartner herzustellen. Der Werkvertrag verpflichtet den Hersteller den Erfolg der geschuldeten Leistung zu erbringen.
Der Käufer muss vor allem auf Formulierungen achten, die vom Gesetzestext abweichen und jene die schon von Gerichten für unwirksam erklärt wurden.
Für den Laien ist es schwierig hier den genauen Überblick zu erhalten. Deshalb sollte er bei Sachkundigen wie der Verbraucherzentrale Hilfe holen. Die Verbraucherzentrale hat dazu eine Broschüre herausgegeben, die das Thema näherbringt: Kosten- und Vertragsfallen beim Immobilienkauf.
Die Einsicht ins Grundbuch
Vor dem Hauskauf oder dem Grundstückskauf sollte der Notar des Erwerbers oder der Erwerber selber das Grundbuch einsehen. Im Grundbuch können wichtige Informationen genannt werden, wie etwa, ob Grundpfandrechte auf dem Grund liegen, ob ein Erbwohnrecht vergeben wurde oder wer der Eigentümer von Grund und Boden oder des Hauses ist.
Der Notar sollte das Grundbuch einsehen und dem Käufer die möglichen Konsequenzen, die sich aus den Einträgen ergeben, erklären. Oft ist es aber so, dass Notare das Einsichtsrecht vertraglich ausschließen. Hier muss der Bauherr aufpassen.
Die Festpreisgarantie wird begrenzt
Häuser werden gerne zu einem Festpreis angeboten. Der mögliche Käufer glaubt nun, dass die Festpreisgarantie feststehend ist. Im Vertrag kann dieser Festpreis aber begrenzt werden. Beliebte Formulierungen sind zum Beispiel: “ Der Festpreis wird bis zu zehn Monate nach Unterschrift des Vertrages garantiert.“ Kommt es jetzt zu Verzögerungen bei der Vertragserfüllung, kann der Festpreis auslaufen und der Verkäufer mehr Geld verlangen.
Bodengutachten, Baubeschreibungen, Baupläne
Mit dem Vertrag sollte der Bauherr verschiedene zusätzliche Unterlagen ausgehändigt bekommen. Dazu können unter anderem Bodengutachten, Baubeschreibungen, aber auch Pläne über die Elektrik, die sanitären Anlagen oder andere gehören.
Ist das nicht der Fall, hat der Bauherr nur Anspruch auf gesetzliche oder gerichtlich geregelte Vorgaben. Das bedeutet, dass der Bauherr oder Käufer keinen Überblick über die detaillierten Leistungen hat, die im Vertrag ja nur grob genannt werden.
Teilabnahmen in Verträgen möglichst vermeiden
Beim Bau von schlüsselfertigen Häusern sind in manchen Verträgen Teilabnahmen vereinbart, mit dem Ziel, dass Bauherren bestimmte Bauabschnitte begutachten und förmlich abnehmen. Der Verband Privater Bauherren (VPB) rät allerdings von der vertraglichen Vereinbarung solcher Teilabnahmen ab, denn in der Praxis dient diese Regelung häufig dazu, die Haftung für den jeweiligen Bauabschnitt vom Bauunternehmer auf den Bauherren zu übertragen.
Eine Abnahme der Baumaßnahme ganz am Ende des Hausbaus ist dagegen nach Ansicht des VPB unverzichtbar. Der Bauherr akzeptiert damit den Bau formal als vertragsgemäße Leistung. Die Haftung für das Gebäude und auch die Beweislast gehen zu diesem Zeitpunkt auf den Bauherren über – das heißt, ab jetzt ist es seine Aufgabe, eventuelle Mängel nachzuweisen.
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Verträge beim Hausbau und Hauskauf,
